I chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate sulla cedolare secca - Parte seconda
EFFETTI DELLA CEDOLARE SECCA SULLA DETERMINAZIONE DEL REDDITO
Il reddito di locazione assoggettato a cedolare secca rileva ai fini del riconoscimento di deduzioni e/o detrazioni Irpef dipendenti dal livello di reddito, e più nello specifico ai fini della determinazione :
- della detrazione per figli a carico;
- delle altre detrazioni di imposta previste dall’art. 13 del Tuir;
- delle detrazioni per canone di locazione di cui all’art. 16 del Tuir;
- della detrazione per erogazioni liberali alle ONLUS ( nel limite del 2% del reddito complessivo)
- di altri benefici, anche non fiscali: ISEE, ecc.
Rileva inoltre al fine di determinare la condizione di familiare a carico.
Ai fini di cui sopra, va ricompreso nel reddito complessivo:
- il canone assoggettato ad imposta sostitutiva;
- la rendita catastale rivalutata del 5%, se inferiore.
Le altre detrazioni :
- 36% per spese di ristrutturazione;
- 55% per interventi sul risparmio energetico;
non possono essere portate in detrazione dell’imposta sostitutiva, ma seguono la loro specifica disciplina.
DETERMINAZIONE DELLA CEDOLARE SECCA
Base imponibile
La cedolare secca si applica ai canoni di locazione derivanti da contratti per i quali è stata esercitata l’opzione.
La base imponibile è determinata:
- dai canoni contrattuali maturati nel periodo di vigenza dell’opzione, senza alcun abbattimento;
ovvero se superiore
- dalla rendita catastale rivalutata, riferita al medesimo periodo.
Esempio ministeriale
1. Canone superiore alla rendita
Immobile tenuto a disposizione dal 1° gennaio al 10 aprile 2012 e concesso in locazione a decorrere dal 11 aprile 2012; canone annuo 12.000 euro; rendita 3000 euro (comprensiva della rivalutazione del 5%); opzione per l’applicazione della cedolare secca in sede di registrazione del contratto.
Reddito fondiario anno 2012
Determinazione del reddito da assoggettare a IRPEF:
rendita 1 gennaio - 10 aprile = 3000 x 100 / 365 + maggiorazione di 1/3 = 821,92 + 273, 97 = 1.095,89.
Determinazione del reddito da assoggettare a cedolare secca:
- canoni 11 aprile - 31 dicembre = 12.000 x 265 / 365 = 8.712,33;
- rendita 11 aprile - 31 dicembre = 3000 x 265 / 365 = 2178,08;
è da assoggettare a cedolare secca l’importo del canone di euro 8.712,33.
Reddito fondiario anno 2013
Ipotesi A) - Per la seconda annualità (decorrente dall'11 aprile 2013) non è revocata l’opzione per la cedolare secca.
Quindi:
- nessun adempimento ai fini dell’imposta di registro;
- tassazione del reddito data dai canoni relativi alla prima annualità (periodo
1 gennaio - 10 aprile 2013) + canoni relativi alla seconda annualità (periodo 11 aprile - 31 dicembre 2013) = euro 12.000 da assoggettare a cedolare secca.
Ipotesi B) - Per la seconda annualità (decorrente dall'11 aprile 2013) è revocata l’opzione per la cedolare secca.
Quindi:
- comunicazione della revoca e pagamento dell’imposta di registro;
- tassazione del reddito come segue:
canoni relativi alla prima annualità (periodo 1 gennaio - 10 aprile 2013) = 12.000 x 100 / 365 = euro 3.287,67 da assoggettare a cedolare secca;
canoni relativi alla seconda annualità (periodo 11 aprile - 31 dicembre 2013) = [(12.000 x 265 / 365) – 15%] = euro 7.405,48 da assoggettare ad IRPEF e addizionali.
2. Rendita superiore al canone
Immobile tenuto a disposizione dal 1° gennaio al 30 novembre 2012 e concesso in locazione dal 1° dicembre 2012;
- canone annuo 10.000 euro; rendita 12.000 euro (comprensiva della rivalutazione del 5%);
- opzione per la cedolare secca in sede di registrazione del contratto.
Reddito fondiario anno 2012
Determinazione del reddito da assoggettare a IRPEF:
rendita 1° gennaio - 30 novembre = 12.000 x 334 / 365 + maggiorazione di 1/3 = 10.980,82 + 3660, 27 = 14.641,10.
Determinazione del reddito da assoggettare a cedolare secca:
Rendita 1° dicembre - 31 dicembre = 12.000 x 31 / 365 = 1.019,18;
Canone 1° dicembre - 31 dicembre = 10.000 x 31 / 365 = 849,32;
è da assoggettare a cedolare secca l’importo della rendita di euro 1.019,18.
CONTRATTI CON DECORRENZA IN CORSO D’ANNO
La cedolare secca va applicata alle annualità contrattuali per le quali è stata esercitata l’opzione.
Frequentemente l’annualità contrattuale non coincide con il periodo d’imposta.
In un periodo d’imposta possono perciò coesistere:
- canoni soggetti a cedolare secca
- canoni soggetti ad Irpef ed addizionali
CANONI DI LOCAZIONE NON PERCEPITI
Sono assoggettati alla cedolare secca anche i canoni di locazione non percepiti, salvo che :
- entro il termine di presentazione della dichiarazione dei redditi non sia stato concluso il procedimento giudiziale di convalida di sfratto per morosità.
Sui canoni di locazione non percepiti ed assoggettati a cedolare secca, matura un credito d’imposta pari all’importo della cedolare secca versata.
Il credito d’imposta è utilizzabile nella dichiarazione dei redditi secondo le modalità stabilite per i canoni non percepiti assoggettati ad Irpef.
ALIQUOTE
L’aliquota è stabilita nella misura del 21% per i contratti:
- disciplinati dal codice civile, a canone libero;
- regolati dalla legge 431/1998.
L’aliquota è ridotta al 19% per i contratti:
- a canone concordato di cui all’art. 2, comma 3 della legge 431/1998 e all’art. 8 della legge 431/1998 relativi ad immobili siti in comuni ad alta tensione abitativa;
- a canone concordato di cui al comma 3 dell’art. 8 della legge 431/1998 , stipulati per soddisfare esigenze abitative di studenti universitari.
I contratti “concordati”: sono quelli stipulati secondo i contratti tipo predisposti dalle associazioni di categoria dei locatori e dei conduttori.
VERSAMENTI
La cedolare secca:
- va versata entro i termini previsti per il versamento dell’Irpef;
- è ordinariamente compensabile in F24.
Sono inoltre applicabili le disposizioni previste in materia di Irpef ai fini:
- della liquidazione
- dell’accertamento (i termini di prescrizione rimangono invariati)
- della riscossione
- del rimborso dell’imposta
- delle sanzioni
- degli interessi
- del contenzioso (di competenza delle commissioni tributarie).
Limitatamente al periodo d'imposta 2011 l’acconto si calcola nella misura dell’85% .
A partire dal 2012 l’acconto si calcola nella misura del 95%.
Per l’anno 2011 il versamento dell’acconto segue regole particolari che saranno oggetto di trattazione nella nostra prossima circolare tecnica.
Per il 2012 e seguenti, l’acconto della cedolare secca sarà calcolato sull’imposta dovuta per l’anno precedente.
Se l’acconto è:
- inferiore a € 257,52 , il versamento va effettuato in unica soluzione entro il 30 novembre ;
- superiore a € 257,52 il versamento va effettuato in due rate;
o la prima pari al 40% entro il 16 giugno o il 16 luglio con la maggiorazione dello 0,40%;
o la seconda entro il 30 novembre .
La prima rata dell’acconto può essere rateizzata con l’applicazione degli interessi, seguendo le regole previste per l’Irpef.
Se l’importo della cedolare secca è inferiore o pari a € 51,65, l’acconto non è dovuto.
L’acconto può essere calcolato secondo il metodo previsionale ed è considerato congruo se di ammontare almeno pari al 95% della cedolare dovuta per l’anno in cui si è prodotto il reddito.
L’acconto della cedolare secca è unitario. Al fine di verificare se l’acconto è dovuto ovvero se va versato in unica soluzione o in due rate è necessario :
- sommare gli importi della cedolare secca dovuti per ciascun contratto.
ANNO DI PRIMA APPLICAZIONE DELLA CEDOLARE
Se l’anno di prima applicazione della cedolare secca è il primo anno di possesso dell’immobile
o non è dovuto l’acconto
Eccezione
Se l’anno di prima applicazione della cedolare secca è il 2011
o l’acconto è dovuto anche se coincide con il primo anno di possesso dell’immobile
VERSAMENTO A SALDO
Per il versamento a saldo della cedolare secca valgono le regole previste per il saldo Irpef mediante il modello F24.
Con risoluzione 59/E del 25 maggio 2011 sono stati istituiti i seguenti codici tributo:
- “1840” acconto prima rata;
- “1841” acconto seconda rata o unica soluzione;
- “1842” saldo.
Il codice “1842” può essere utilizzato anche a credito.