Cedolare secca sugli affitti – parte prima

Il decreto legislativo n. 23 del 14 marzo 2011, in vigore dal 7 aprile 2011, emanato in attuazione del federalismo fiscale, prevede in generale:

-          la devoluzione ai Comuni della fiscalità immobiliare,

-          l’introduzione dal 2011 della “cedolare secca” sulle locazioni immobiliari ad uso abitativo,

-          l’introduzione dal 2014 dell’Imposta Municipale propria e dell’imposta Municipale secondaria (facoltativa).

Successivamente, l’Agenzia delle Entrate ha approvato il Provvedimento 7 aprile 2011 recante le modalità di esercizio dell’opzione e di versamento dell’imposta.

Il provvedimento ha l’obiettivo di fornire norme di immediata applicazione che consentano ai contribuenti  di disporre, fin dall’entrata in vigore del decreto legislativo 23/2011, degli strumenti necessari per l’applicazione del nuovo regime della cedolare secca. Il citato provvedimento è stato emanato tempestivamente, e con congruo anticipo rispetto ai 90 giorni previsti dall’art. 3, comma 4, D.Lgs. 23/2011, al fine di consentire la possibilità di esercitare l’opzione anche nei casi in cui il termine di registrazione del contratto sia scaduto alla data di entrata in vigore del citato decreto legislativo.

Il provvedimento, inoltre, approva i modelli per la registrazione del contratto di locazione e per l’opzione per la cedolare.

Infine, dall’8 aprile l’Agenzia ha reso disponibile un software semplificato per l’esercizio dell’opzione per la cedolare secca (si veda il comunicato stampa del 6 aprile 2011).

Nel corso della presente trattazione proporremo una disamina delle caratteristiche generali della cedolare, anticipando che la “cedolare secca”, o “tassa piatta”,  consistente in un regime di tassazione facoltativo delle locazioni di immobili ad uso abitativo e delle relative pertinenze locate congiuntamente all’abitazione. In luogo della tassazione ordinaria, il locatore può optare per l’applicazione sul canone di locazione (senza l’abbattimento di cui all’art. 37, c. 4-bis, TUIR di un’imposta operata nella forma della cedolare secca, sostitutiva dell’IRPEF e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione. La cedolare si applica con un’aliquota del 21% sul canone di locazione annuo stabilito dalle parti; l’aliquota scende al 19% per i contratti a canone concordato relativi a immobili siti nei Comuni con carenze di disponibilità abitative (di cui all’articolo 1, lett. a) e b) D.L. 551/98)) e in quelli ad alta tensione abitativa (individuati dal comitato interministeriale per la programmazione economica).

SOGGETTI INTERESSATI ALL’OPZIONE E TIPOLOGIE DI IMMOBILI

L’opzione per l’applicazione della cedolare secca può essere esercitata dal locatore, persona fisica, proprietario o titolare di diritto reale di godimento di unità immobiliari abitative locate e relative pertinenze (locate congiuntamente all’abitazione).

Quindi, deve trattarsi di immobili a destinazione abitativa (cat. catastali da A1 a A11, esclusa l’A10) locati, per finalità abitative, da parte di persone fisiche. Restano escluse, pertanto, le locazioni relative a beni inseriti nell’ambito di attività imprenditoriali o libero professionali.

Nel caso di più locatori, titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale sull’immobile, l’opzione può  essere esercitata distintamente da ciascun locatore ed esplica  effetti soltanto nei confronti di questo.

L’opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con lettera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercitare la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone; infatti nel caso il locatore opti per l’applicazione della cedolare secca, è sospesa, per un periodo corrispondente alla durata dell’opzione la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone, anche se prevista nel contratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’Istat.

ESERCIZIO DELL’OPZIONE

L’opzione può essere esercitata in sede di registrazione del contratto, di proroga o di risoluzione dello stesso, oppure in alcuni casi direttamente in dichiarazione dei redditi.

Si evidenzia che l’efficacia dell’opzione per la cedolare secca è subordinata alla comunicazione preventiva, da parte del locatore, della rinuncia alla facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo (anche ISTAT). La rinuncia va comunicata previa lettera raccomandata al conduttore e si estende al periodo di durata dell’opzione.

1.       Opzione in sede di registrazione del contratto

I soggetti che intendono avvalersi del regime della cedolare secca esercitano l’opzione, in sede di registrazione del contratto, mediante il:

a.      MODELLO SIRIA: si tratta di un modello semplificato, telematico, utilizzabile esclusivamente se il contratto di locazione presenta le seguenti caratteristiche:

• numero di locatori e di conduttori non superiore a 3;
• tutti i locatori esercitano l’opzione per la cedolare secca;
• una sola unità abitativa ed un numero di pertinenze non superiore a tre;
• tutti gli immobili devono essere censiti con attribuzione di rendita;
• il contratto disciplina soltanto il rapporto di locazione e non comprende ulteriori e diverse pattuizioni.

Il modello SIRIA va inviato telematicamente direttamente dal contribuente abilitato al servizio telematico dell’Agenzia ovvero tramite gli intermediari abilitati.

b.      MODELLO 69: si tratta del modello ordinario per le registrazioni del contratto, opportunamente integrato con l’opzione per la cedolare secca. Deve essere utilizzato, obbligatoriamente, in tutti i casi in cui non è possibile utilizzare il modello SIRIA.

2.       Opzione in sede di proroga del contratto

In caso di proroga, anche tacita, del contratto di locazione, l’opzione per il regime della cedolare secca è esercitata nel termine per il versamento dell’imposta di registro, mediante il modello 69.

3.       Opzione per i contratti per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione

Per i contratti per i quali non sussiste l’obbligo di registrazione in termine fisso, il locatore può applicare la cedolare secca in sede di dichiarazione dei redditi relativa al periodo d’imposta nel quale è prodotto il reddito; ovvero può esercitare l’opzione in sede di registrazione in caso d’uso o di registrazione volontaria del contratto.

Si evidenzia che il mancato esercizio dell’opzione nella prima annualità del contratto, non preclude la possibilità di opzione per le annualità successive nel termine per il versamento dell’imposta di registro, mediante il modello 69.

CONTITOLARITA’

Come previsto dal punto 5 del provvedimento, l’opzione esplica gli effetti soltanto nei confronti del locatore che l’ha espressa. Di conseguenza, in caso di più locatori, coloro che non hanno esercitato l’opzione sono tenuti al versamento dell’imposta di registro calcolata sulla parte del canone di locazione ad essi imputabile in base alle relative quote di possesso e, comunque, in misura non inferiore all’importo minimo nei casi in cui la norma stabilisca tale limite.

In tali casi, resta dovuta sul contratto di locazione l’imposta di bollo.

DURATA DELL’OPZIONE

L’opzione vincola il locatore all’applicazione del regime della cedolare fino alla scadenza del contratto: ha validità, quindi, per tutta la durata del contratto o della proroga, o per il residuo periodo di durata del contratto nel caso di opzione esercitata nelle annualità successive alla prima.

L’opzione esercitata può comunque essere revocata in ciascuna annualità contrattuale successiva a quella in cui la stessa è stata esercitata. La revoca è effettuata entro il termine di pagamento dell’imposta di registro relativa all’annualità di riferimento e comporta, comunque, il versamento dell’imposta di registro dovuta. In caso di revoca, l’opzione può essere successivamente esercitata.

BASE IMPONIBILE DELLA CEDOLARE

La cedolare secca deve essere calcolata sull’intero canone di locazione (senza nessun abbattimento) stabilito dalle parti, che non può comunque essere inferiore al reddito determinato sulla base dell’art. 37, c.1, TUIR (cioè, sulla base delle tariffe d’estimo).

Pertanto, il reddito da assoggettare alla cedolare secca non potrà essere inferiore a quello determinato applicando le regole basate sulle tariffe catastali (cioè, in generale, determinato sulla base della rendita catastale rivalutata del 5%).

IMPOSTE SOSTITUITE

La cedolare secca, applicata nella misura del 21% (o del 19%                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                                              19%, per le locazioni a canone concordato)  sostituisce :

• l’IRPEF e le addizionali relative al reddito fondiario prodotto dalle unità immobiliari a cui si riferisce l’opzione, nei periodi d’imposta di durata dell’opzione;
• l’imposta di registro;
• l’imposta di bollo dovuta sul contratto di locazione.