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fnalità abitative, da parte di persone fsiche. Restano escluse, pertanto, le locazioni relative a beni inseriti nell’ambito di attività imprenditoriali o libero profes-sionali.

Nel caso di più locatori, titolari del diritto di proprie-tà o di altro diritto reale sull’immobile, l’opzione può essere esercitata distintamente da ciascun locatore ed esplica effetti soltanto nei confronti di questo.

L’opzione non ha effetto se di essa il locatore non ha dato preventiva comunicazione al conduttore con let-tera raccomandata, con la quale rinuncia ad esercita-re la facoltà di chiedere l’aggiornamento del canone; infatti nel caso il locatore opti per l’applicazione della cedolare secca, è sospesa, per un periodo corrisponden-te alla durata dell’opzione la facoltà di chiedere l’ag-giornamento del canone, anche se prevista nel con-tratto a qualsiasi titolo, inclusa la variazione accertata dall’Istat.

ESERCIZIO DELL’OPZIONE

L’opzione può essere esercitata in sede di registrazione del contratto, di proroga o di risoluzione dello stesso, oppure in alcuni casi direttamente in dichiarazione dei redditi.

Si evidenzia che l’effcacia dell’opzione per la cedolare secca è subordinata alla comunicazione preventiva, da parte del locatore, della rinuncia alla facoltà di chiede-re l’aggiornamento del canone a qualsiasi titolo (anche ISTAT) . La rinuncia va comunicata previa lettera racco-mandata al conduttore e si estende al periodo di durata dell’opzione.

1. Opzione in sede di registrazione del contratto

I soggetti che intendono avvalersi del regime della ce-dolare secca esercitano l’opzione, in sede di registrazio-ne del contratto, mediante il:

a. MODELLO SIRIA :

si tratta di un modello semplifcato, telematico, uti-lizzabile esclusivamente se il contratto di locazione presenta le seguenti caratteristiche:

- numero di locatori e di conduttori non superiore a 3;

- tutti i locatori esercitano l’opzione per la cedolare secca;

- una sola unità abitativa ed un numero di pertinenze non superiore a tre;

- tutti gli immobili devono essere censiti con attribu-zione di rendita;

- il contratto disciplina soltanto il rapporto di locazio-ne e non comprende ulteriori e diverse pattuizioni. Il modello SIRIA va inviato telematicamente diretta-mente dal contribuente abilitato al servizio telematico dell’Agenzia ovvero tramite gli intermediari abilitati.

b.MODELLO 69 :

si tratta del modello ordinario per le registrazioni del contratto, opportunamente integrato con l’opzio-ne per la cedolare secca. Deve essere utilizzato, ob-bligatoriamente, in tutti i casi in cui non è possibile utilizzare il modello SIRIA.

2. Opzione in sede di proroga del contratto

In caso di proroga, anche tacita, del contratto di loca-zione, l’opzione per il regime della cedolare secca è esercitata nel termine per il versamento dell’imposta di registro, mediante il modello 69.

FISCO

28 Cedolare secca sugli affitti (prima parte).

La cedolare secca è un sistema di tassazione alternati-vo all’IRPEF, esercitabile su opzione, per le persone f-siche che concedono in locazione immobili ad uso abi-tativo.

Il decreto legislativo n. 23 del 14 marzo 2011, in vigo-re dal 7 aprile 2011, emanato in attuazione del federa-lismo fscale, prevede in generale:

- la devoluzione ai Comuni della fscalità immobiliare, - l’introduzione dal 2011 della “cedolare secca” sulle locazioni immobiliari ad uso abitativo,

- l’introduzione dal 2014 dell’Imposta Municipale pro-pria e dell’imposta Municipale secondaria (facoltati-va).

Successivamente, l’Agenzia delle Entrate ha approvato il Provvedimento 7 aprile 2011 recante le modalità di esercizio dell’opzione e di versamento dell’imposta. Il provvedimento ha l’obiettivo di fornire norme di im-mediata applicazione che consentano ai contribuenti di disporre, fn dall’entrata in vigore del decreto legi-slativo 23/2011, degli strumenti necessari per l’appli-cazione del nuovo regime della cedolare secca. Il ci-tato provvedimento è stato emanato tempestivamen-te, e con congruo anticipo rispetto ai 90 giorni previsti dall’art. 3, comma 4, D.Lgs. 23/2011, al fne di consen-tire la possibilità di esercitare l’opzione anche nei casi in cui il termine di registrazione del contratto sia sca-duto alla data di entrata in vigore del citato decreto legislativo.

Il provvedimento, inoltre, approva i modelli per la regi-strazione del contratto di locazione e per l’opzione per la cedolare.

Infne, dall’8 aprile l’Agenzia ha reso disponibile un sof-tware semplifcato per l’esercizio dell’opzione per la ce-dolare secca (si veda il comunicato stampa del 6 aprile 2011).

Nel corso della presente trattazione proporremo una disamina delle caratteristiche generali della cedola-re, anticipando che la “cedolare secca”, o “tassa piatta”, consistente in un regime di tassazione facoltativo delle locazioni di immobili ad uso abitativo e delle relati-ve pertinenze locate congiuntamente all’abitazione. In luogo della tassazione ordinaria, il locatore può optare per l’applicazione sul canone di locazione (senza l’ab-battimento di cui all’art. 37, c. 4-bis, TUIR di un’impo-sta operata nella forma della cedolare secca, sostituti-va dell’IRPEF e delle relative addizionali, nonché delle imposte di registro e di bollo sul contratto di locazione. La cedolare si applica con un’aliquota del 21% sul ca-none di locazione annuo stabilito dalle parti; l’aliquota scende al 19% per i contratti a canone concordato re-lativi a immobili siti nei Comuni con carenze di dispo-nibilità abitative (di cui all’articolo 1, lett. a) e b) D.L. 551/98)) e in quelli ad alta tensione abitativa (indivi-duati dal comitato interministeriale per la programma-zione economica).

SOGGETTI INTERESSATI ALL’OPZIONE E TIPOLOGIE DI IMMOBILI

L’opzione per l’applicazione della cedolare secca può essere esercitata dal locatore, persona fsica, proprieta-rio o titolare di diritto reale di godimento di unità im-mobiliari abitative locate e relative pertinenze (locate congiuntamente all’abitazione).

Quindi, deve trattarsi di immobili a destinazione abita-tiva (cat. catastali da A1 a A11, esclusa l’A10) locati, per

12 InformaImpresa Venerdì 6 maggio 2011