ESTROMISSIONE E ASSEGNAZIONE AGEVOLATA DEGLI IMMOBILI

La Legge di Bilancio 2025 (L. 30 dicembre 2024, n. 207) ha riaperto i termini per l’estromissione e l’assegnazione agevolata degli immobili dal patrimonio delle imprese, introducendo rilevanti opportunità fiscali per imprenditori individuali e società. Queste misure mirano a favorire il passaggio degli immobili dal regime d’impresa a quello privato, consentendo una gestione patrimoniale più flessibile e fiscalmente vantaggiosa.

Estromissione agevolata per le imprese individuali: termine al 31 maggio 

Gli imprenditori individuali hanno tempo fino al 31 maggio 2025 per estromettere dal patrimonio aziendale gli immobili strumentali, per natura o per destinazione. Il perfezionamento dell’operazione si realizza tramite comportamento concludente (ovvero l’annotazione nel libro giornale, o nel registro dei beni ammortizzabili per i soggetti in contabilità semplificata) e mediante l’indicazione nella dichiarazione dei redditi (quadro RQ del Modello Redditi 2026), dei valori dei beni estromessi e della relativa imposta sostitutiva, a prescindere dal versamento della stessa, che viene iscritta eventualmente a ruolo. Ciò in quanto non è richiesto un atto notarile, non mutando l’intestazione dell’immobile.

L’estromissione ha effetto retroattivo dal 1° gennaio 2025 e riguarda gli immobili:

• in cui viene esercitata l’attività di impresa;
• acquisiti per lo svolgimento dell’attività, anche se non più utilizzati;
• detenuti a scopo d’investimento, purché iscritti nell’inventario al 31 ottobre 2024.

Quali sono i vantaggi fiscali che ne derivano?

• imposta sostitutiva dell’8% o del 10,5% sulla plusvalenza (a seconda della tipologia di contribuente);
• valore catastale sostitutivo del valore normale ai fini della determinazione della plusvalenza da estromissione (ex art. 9, comma 3, TUIR).

Il versamento dell’imposta sostitutiva dovrà avvenire in due tranche: 60% entro il 30 novembre 2025 e il restante 40% entro il 30 giugno 2026.

Assegnazione agevolata e trasformazione in società semplice: termine al 30 settembre

Per le società, la Legge di Bilancio consente fino al 30 settembre 2025 l’assegnazione o cessione agevolata di beni ai soci, nonché la trasformazione agevolata in società semplice. Queste operazioni permettono di estromettere immobili dal patrimonio societario con un’imposizione fiscale ridotta, ma occorre valutare con attenzione le implicazioni tributarie, specialmente in caso di future cessioni.

Nell’ipotesi di assegnazione il costo fiscalmente riconosciuto al socio corrisponde a quello utilizzato dalla società per il calcolo dell’imposta sostitutiva, solitamente il valore catastale del bene (oppure il suo valore normale o il valore intermedio). In caso di cessione agevolata, il valore di riferimento è il corrispettivo definito tra le parti.

Qualora la società possa usufruire della trasformazione agevolata in società semplice, il bene trasferito alla società semplice mantiene lo stesso costo fiscale che aveva in capo alla società originaria. Ciò determina, per i soci, l’incremento del costo fiscale della partecipazione, pari al valore su cui è stata pagata l’imposta sostitutiva.

Nel caso di successiva vendita dell’immobile:

• per l’assegnazione o cessione agevolata, il quinquennio di detenzione decorre dalla data dell’assegnazione stessa;
• nella trasformazione, la società semplice eredita il periodo di possesso pregresso della società originaria, riducendo il rischio di generazione di plusvalenze tassabili a breve termine.

Si ricorda che gli immobili destinati ad abitazione principale da parte del socio o dei familiari godono di esenzione da tassazione sulla plusvalenza anche se venduti entro cinque anni, purché siano stati utilizzati come abitazione principale per la maggior parte del periodo di possesso.

I terreni edificabili, invece, generano sempre reddito diverso imponibile, indipendentemente dal periodo di possesso.