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FISCO

33 I chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate sulla

cedolare secca (seconda parte).

L’opzione per la cedolare secca esplica i suoi effetti nel-la determinazione del reddito del locatore.

EFFETTI DELLA CEDOLARE SECCA SULLA DETERMINAZIONE DEL REDDITO

Il reddito di locazione assoggettato a cedolare secca rileva ai fini del riconoscimento di deduzioni e/o detra-zioni Irpef dipendenti dal livello di reddito , e più nello specifico ai fini della determinazione: - della detrazione per figli a carico;

- delle altre detrazioni di imposta previste dall’art. 13 del Tuir;

- delle detrazioni per canone di locazione di cui all’art. 16 del Tuir;

- della detrazione per erogazioni liberali alle ONLUS ( nel limite del 2% del reddito complessivo) - di altri benefici, anche non fiscali: ISEE, ecc. Rileva inoltre al fine di determinare la condizione di familiare a carico.

Ai fini di cui sopra, va ricompreso nel reddito comples-sivo:

- il canone assoggettato ad imposta sostitutiva; - la rendita catastale rivalutata del 5%, se inferiore. Le altre detrazioni:

- 36% per spese di ristrutturazione;

- 55% per interventi sul risparmio energetico; non possono essere portate in detrazione dell’imposta sostitutiva, ma seguono la loro specifica disciplina.

DETERMINAZIONE DELLA CEDOLARE SECCA Base imponibile

La cedolare secca si applica ai canoni di locazione de-rivanti da contratti per i quali è stata esercitata l’opzio-ne. La base mponibile è determinata:

- dai canoni contrattuali maturati nel periodo di vi-genza dell’opzione, senza alcun abbattimento;

ovvero se superiore

- dalla rendita catastale rivalutata, riferita al medesi-mo periodo.

Esempio ministeriale

1. Canone superiore alla rendita

Immobile tenuto a disposizione dal 1° gennaio al 10 aprile 2012 e concesso in locazione a decorrere dal 11 aprile 2012; canone annuo 12.000 euro; rendita 3000 euro (comprensiva della rivalutazione del 5%); opzione per l’applicazione della cedolare secca in sede di regi-strazione del contratto.

Reddito fondiario anno 2012

Determinazione del reddito da assoggettare a IRPEF: rendita 1 gennaio - 10 aprile = 3000 x 100 / 365 + maggiorazione di 1/3 = 821,92 + 273, 97 = 1.095,89. Determinazione del reddito da assoggettare a cedola-re secca:

- canoni 11 aprile - 31 dicembre = 12.000 x 265 / 365 = 8.712,33;

- rendita 11 aprile - 31 dicembre = 3000 x 265 / 365 = 2178,08;

è da assoggettare a cedolare secca l’importo del cano-ne di euro 8.712,33.

Reddito fondiario anno 2013

Ipotesi A) - Per la seconda annualità (decorrente dall’11 aprile 2013) non è revocata l’opzione per la cedolare secca.

Quindi:

- nessun adempimento ai fini dell’imposta di registro; - tassazione del reddito data dai canoni relativi alla pri-ma annualità (periodo 1 gennaio - 10 aprile 2013) + canoni relativi alla seconda annualità (periodo 11 apri-le - 31 dicembre 2013) = euro 12.000 da assoggettare a cedolare secca.

Ipotesi B) - Per la seconda annualità (decorrente dall’11 aprile 2013) è revocata l’opzione per la cedolare sec-ca. Quindi:

- comunicazione della revoca e pagamento dell’impo-sta di registro;

- tassazione del reddito come segue:

canoni relativi alla prima annualità (periodo 1 gennaio - 10 aprile 2013) = 12.000 x 100 / 365 = euro 3.287,67 da assoggettare a cedolare secca;

canoni relativi alla seconda annualità (periodo 11 apri-le - 31 dicembre 2013) = [(12.000 x 265 / 365) – 15%] = euro 7.405,48 da assoggettare ad IRPEF e addizio-nali.

2. Rendita superiore al canone

Immobile tenuto a disposizione dal 1° gennaio al 30 novembre 2012 e concesso in locazione dal 1° dicem-bre 2012;

- canone annuo 10.000 euro; rendita 12.000 euro (comprensiva della rivalutazione del 5%);

- opzione per la cedolare secca in sede di registrazione del contratto.

Reddito fondiario anno 2012

Determinazione del reddito da assoggettare a IRPEF: rendita 1° gennaio - 30 novembre = 12.000 x 334 / 365 + maggiorazione di 1/3 = 10.980,82 + 3660, 27 = 14.641,10.

Determinazione del reddito da assoggettare a cedolare secca:

Rendita 1° dicembre - 31 dicembre = 12.000 x 31 / 365 = 1.019,18;

Canone 1° dicembre - 31 dicembre = 10.000 x 31 / 365 = 849,32;

è da assoggettare a cedolare secca l’importo della ren-dita di euro 1.019,18.

CONTRATTI CON DECORRENZA IN CORSO D’ANNO

La cedolare secca va applicata alle annualità contrat-tuali per le quali è stata esercitata l’opzione.

Frequentemente l’annualità contrattuale non coincide con il periodo d’imposta.

In un periodo d’imposta possono perciò coesistere: - canoni soggetti a cedolare secca - canoni soggetti ad Irpef ed addizionali

CANONI DI LOCAZIONE NON PERCEPITI

Sono assoggettati alla cedolare secca anche i canoni di locazione non percepiti, salvo che:

- entro il termine di presentazione della dichiarazio-ne dei redditi non sia stato concluso il procedimento giudiziale di convalida di sfratto per morosità. Sui canoni di locazione non percepiti ed assoggettati a cedolare secca , matura un credito d’imposta pari all’im-porto della cedolare secca versata.

Il credito d’imposta è utilizzabile nella dichiarazione dei redditi secondo le modalità stabilite per i canoni non percepiti assoggettati ad Irpef.

ALIQUOTE

L’ aliquota è stabilita nella misura del 21% per i con-

12 InformaImpresa Venerdì 1 luglio 2011