I chiarimenti dell’Agenzia delle Entrate sulla cedolare secca - Parte prima
L’Agenzia delle Entrate con la Circolare n. 26/E del 1 giugno 2011ha rilasciato, in prossimità della scadenza del versamento degli acconti 2011, i primi chiarimenti in merito al regime della cd. “cedolare secca” sui redditi di locazione di unità abitative percepiti dalle persone fisiche.
SOGGETTI INTERESSATI
Sono interessati dal regime della cedolare secca:
- le persone fisiche titolari del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento sull’immobile.
1. Soggetti esclusi
Non possono applicare la cedolare i soggetti che locano gli immobili nell'ambito del regime di impresa, siano esse società o ditte individuali, o nell’ambito del lavoro autonomo.
Sono perciò esclusi dal regime :
- le ditte individuali ;
- le società di persone;
- le società di capitali;
- gli enti commerciali ;
- gli enti non commerciali.
AMBITO OGGETTIVO
La cedolare secca è applicabile:
- ai soli fabbricati abitativi ( categoria catastale A , escluso A10)
- e relative pertinenze
locati a persone fisiche , non nell’esercizio di impresa , arte o professione, con finalità abitative. Sono compresi anche i contratti conclusi con enti pubblici o enti non commerciali a condizione che dal contratto risulti la destinazione ad uso abitativo in ossequio alle finalità dell’ente.
Sono esclusi gli immobili:
- di proprietà condominiale
- accatastati in categorie diverse da A ,compreso A10 anche se destinati ad uso abitativo;
- abitativi, locati ad uso ufficio o promiscuo;
- per i contratti conclusi con imprese o lavoratori autonomi, anche se dati in uso ai propri dipendenti
Sono inoltre esclusi dall’applicazione della Cedolare secca:
- i contratti di sublocazione;
- i contratti di affitto di immobili situati all’estero.
In presenza di più immobili abitativi (o abitativi e non abitativi), locati con un solo contratto :
- l’opzione è esercitabile anche solo per alcuni di essi;
- nel caso in cui il canone di locazione sia unitario, la parte assoggettata a cedolare secca sarà determinata proporzionalmente alla rendita catastale attribuita a ciascuna unità immobiliare.
Esempio ministeriale
Contratto di locazione di durata annuale avente ad oggetto tre immobili con un corrispettivo contrattuale complessivo annuo pari ad euro 45.000. Gli immobili oggetto del contratto sono:
A) immobile abitativo di categoria catastale A1, rendita euro 1.100,00;
B) immobile abitativo di categoria catastale A2, rendita euro 900,00;
C) immobile non abitativo di categoria catastale C1, rendita catastale euro 2.000,00.
Il locatore opta per il regime della cedolare secca solo per l’immobile A.
L’imposta di registro deve essere corrisposta solo sul corrispettivo riferibile agli immobili B e C, determinato in proporzione alla rendita catastale attribuita agli stessi immobili.
Rendita B / Rendita totale = 900/4.000 x 100 = 22,5%
Rendita C / Rendita totale = 2.000/4.000 x 100 = 50,0%
Corrispettivo riferibile agli immobili B e C = 45.000 x 72,5% = 32.625
L’imposta di registro da corrispondere, solidalmente dalle parti contraenti, in sede di registrazione del contratto è pari ad euro 652,50 determinata sulla parte del canone relativo agli immobili per i quali non è stata esercitata l’opzione (32.625 x 2%).
Sul contratto di locazione deve essere, comunque, corrisposta l’imposta di bollo nella misura ordinaria.
1. Immobili posseduti da più soggetti.
L’opzione può essere esercitata disgiuntamente da ciascun titolare del diritto di proprietà o di altro diritto reale di godimento. Essa ha effetto solo nei confronti di coloro che hanno esercitato l’opzione.
2. Locazione di porzioni di unità abitative
La locazione di porzioni di una unità abitativa a cui è stata attribuita una unica rendita presuppone l’assoggettamento al medesimo regime impositivo per tutte le porzioni locate.
La Circolare n. 26/E propone il seguente esempio
Esempio
Sono stipulati più contratti di locazione di porzioni di un’unità abitativa con studenti universitari:
- porzione A, contratto di durata 1° gennaio - 31 maggio 2012;
- porzione B, contratto di durata 1° febbraio - 30 giugno 2012;
- porzione A, nuovo contratto di durata 1° settembre - 30 novembre 2012.
L’esercizio dell’opzione per la cedolare secca per la locazione della porzione A vincola all’esercizio dell’opzione anche per la porzione B. Successivamente, in sede di registrazione del nuovo contratto per la porzione A è possibile scegliere se esercitare o meno l’opzione per la cedolare secca.
3. Pertinenze dell’abitazione locata
L’opzione per la cedolare secca coinvolge anche le pertinenze dell’immobile abitativo locato. Non assume alcuna rilevanza che la pertinenza risulti dal medesimo contratto o meno purché dal contratto si evinca il rapporto di pertinenzialità con l’immobile abitativo. Diversamente la pertinenza non sarà assoggettata al regime della cedolare secca.
Esempio
Contratto di locazione di durata annuale avente ad oggetto due immobili con un corrispettivo complessivo annuo pari ad euro 9.000. Gli immobili oggetto del contratto sono:
A) immobile abitativo di categoria catastale A3, rendita euro 700,00;
B) immobile ad uso non abitativo di categoria catastale C6, che non è pertinenza dell’immobile abitativo, rendita euro 80,00.
Il locatore, in tale ipotesi, può optare per il regime della cedolare secca solo per l’immobile A.
L’imposta di registro deve essere, quindi, corrisposta solo sul canone relativo all’immobile di cui al punto B, determinato sulla base della rendita catastale attribuita allo stesso immobile.
Canone riferibile all’immobile B = 9.000 x 80,00/ (700,00+80,00) = 923,00.
L’imposta di registro è pari a euro 18,46 (923,00 x 2%). In tale ipotesi, poiché l’imposta di registro proporzionale è inferiore alla misura minima prevista per la registrazione dei contratti di locazione, l’imposta da corrispondere, solidalmente dalle parti, è pari alla misura fissa di euro 67,00.
REQUISITI PER L’APPLICAZIONE DELLA CEDOLARE SECCA
Il contribuente può optare se assoggettare il reddito di locazione dell'unità abitativa ordinariamente ad Irpef, con conseguente cumulo con gli altri redditi, ovvero alla cedolare secca.
La cedolare secca è quindi un regime facoltativo e per applicarlo è necessario esercitare una specifica opzione.
L'esercizio dell'opzione si sostanzia in 2 momenti:
- comunicazione al conduttore (a pena nullità)
- esercizio dell'opzione nei confronti dell'erario.
1. Comunicazione al conduttore
Il locatore che intende adottare il regime della cedolare secca, deve rinunciare al diritto di aggiornamento del canone di locazione.
Al fine di fruire del regime della cedolare secca il locatore deve, a pena di decadenza, inviare al conduttore una lettera raccomandata in cui comunica :
- di aver optato per il regime della cedolare secca;
- di rinunciare al diritto di adeguamento del canone per tutta la durata dell’opzione;
- che non è dovuta l’imposta di registro per il periodo di validità dell’opzione.
La comunicazione al conduttore va effettuata prima di esercitare l’opzione.
In caso di più conduttori l’opzione va comunicata a ciascuno di essi.
Non è valida la raccomandata a mano.
Per gli immobili posseduti in comproprietà l’opzione comporta la rinuncia all’adeguamento del canone da parte di tutti i comproprietari.
2. Caso particolare
2.1 Opzione in sede di registrazione del contratto e successiva revoca a partire dall’annualità successiva:
- non si applica l’aggiornamento del canone relativo alla seconda annualità.
2.2 Opzione nei confronti dell’erario
L’opzione va esercitata:
- per i contratti nuovi
o in sede di registrazione del contratto ed ha efficacia per tutta la durata del contratto salvo revoca. Si ricorda che la registrazione del contratto di affitto va effettuata entro 30 giorni dalla “data di formazione dell’atto”;
- in caso di proroga ( dopo la scadenza del 4° anno)
o entro il termine di versamento dell’imposta di registro( 30 gg. dal momento della proroga) a mezzo del modello 69;
- se non esercitata in sede di registrazione o di proroga
o entro il termine di scadenza del versamento dell’imposta di registro ( 30 gg dalla scadenza di ogni annualità), a valere per le annualità successive. Tale modalità si applica anche se l’imposta di registro è stata versata in unica soluzione per tutta la durata del contratto. L’imposta di registro già versata non è rimborsabile.
3. Contratti non soggetti a registrazione
I contratti di affitto di immobili di durata non superiore a 30 giorni complessivi nell’anno, non sono soggetti a registrazione. Trattasi di contratti non formati per atto pubblico o scrittura privata autenticata.
L’opzione va effettuata:
- in sede di registrazione
o se il contratto viene sottoposto volontariamente a registrazione o in caso d’uso, prima della presentazione della dichiarazione dei redditi;
- in dichiarazione dei redditi relativa al periodo in cui sono stati prodotti i redditi
o se il contratto non viene sottoposto a registrazione volontaria.
MODALITÀ DI ESERCIZIO DELL’OPZIONE
1. Registrazione del contratto di locazione
L’esercizio dell’opzione può essere effettuata in sede di registrazione del contratto di locazione
- telematicamente a mezzo del modello Siria al ricorrere delle seguenti condizioni:
o un numero di locatori non superiore a tre, ciascuno dei quali esercita l’opzione per la cedolare secca in relazione alla propria quota di possesso;
o un numero di conduttori non superiori a tre;
o una sola unita abitativa ed un numero di pertinenze non superiori a tre;
o solo immobili censiti con attribuzione di rendita;
o i contratti non contengono clausole aggiuntive rispetto al rapporto di locazione ( es:fideiussioni prestate da terzi)
- presso gli Uffici dell’Agenzia delle entrate con il modello 69
o in alternativa al modello Sira e nei casi non previsti dal modello Siria
2. Durata della opzione
In generale l'opzione per la cedolare secca si applica alle annualità “contrattuali” e va esercitata:
- all'inizio del contratto
- all'inizio di ogni singola annualità successiva
- all’inizio della proroga
L’opzione si estende all’intera durata residua del contratto, salvo revoca.
L'opzione non ha validità per “anno solare”, ed anzi in via ordinaria ha una valenza a cavallo d'anno.
L’opzione può essere revocata in ogni annualità contrattuale successiva a quella in cui è stata esercitata, entro il termine per il pagamento dell’imposta di registro.
In caso di revoca dell’opzione è dovuta l’Imposta di registro per le annualità successive. E’ compito del locatore dare comunicazione della revoca al conduttore al fine di suddividere l’imposta dovuta nella misura del 50%.
Le modalità di revoca saranno stabilite da un successivo Provvedimento del Direttore dell’Agenzia delle Entrate.
3. Contitolari di diritto di proprietà o altri diritti reali di godimento
Nel caso in cui vi siano più locatori persone fisiche l’opzione deve essere esercitata distintamente da ciascuno di essi.
Essa ha effetto solo in capo a coloro che l’hanno esercitata.
In tal caso, l’imposta di registro è dovuta solo da coloro che non hanno esercitato l’opzione, in base al canone loro attribuibile , in proporzione alla quota di possesso.
Se l’imposta di registro così calcolata è inferiore al minimo ( 67,00 euro) è dovuto in ogni caso il versamento minimo.
L’imposta di bollo è dovuta in misura piena.
La circolare 26/E porta il seguente esempio:
Esempio
Contratto di locazione di durata annuale avente ad oggetto un immobile abitativo e una pertinenza con un corrispettivo complessivo annuo di euro 15.000.
I locatori posseggono le seguenti quote di proprietà (dell’immobile e della pertinenza):
A) Bianchi possiede il 40%
B) Rossi possiede il 30%
C) Verdi possiede il 30%
Verdi opta per il regime della cedolare secca.
L’imposta di registro dovuta sul contratto di locazione deve essere calcolata sulla parte del canone imputabile a Bianchi e Rossi corrispondente alle loro quote di possesso (15.000 x 70%) = euro 10.500.
Su tale importo, deve poi essere applicata l’aliquota del 2% al fine di determinare l’imposta di registro, pari a euro 210, dovuta solidalmente solo da Bianchi e Rossi oltre che dal conduttore.